1,80 mètre. Ce chiffre, sec, presque anodin, sépare la terrasse anodine du poste fiscal redouté. Sous cette limite, la surface échappe à l’imposition. Au-dessus, elle bascule dans le champ des taxes, avec des conséquences réelles sur la feuille d’impôts. Les subtilités administratives, elles, ne laissent rien au hasard : un simple vitrage, une cloison ajoutée, et la terrasse change de statut aux yeux du fisc.
Terrasse imposable : ce que dit la réglementation sur la surface à déclarer
La réglementation autour de la terrasse imposable n’a rien d’univoque. À l’heure de remplir le moindre formulaire, la question de la surface taxable surgit, semant souvent le doute. Seules les terrasses qui réunissent deux critères, être à la fois closes et couvertes,, avec une hauteur sous plafond de plus de 1,80 mètre, entrent dans la base de calcul. C’est l’article R. 331-7 du code de l’urbanisme qui pose cette règle. Les terrasses ouvertes, même surélevées, sont donc écartées d’office. À l’inverse, la transformation d’une terrasse en véranda, si elle est fermée sur les côtés, ajoute des mètres carrés à la surface de plancher, et donc à la taxe d’aménagement.
Pour mieux cerner quelles surfaces peuvent être concernées, voici les cas de figure les plus courants :
- Une terrasse ouverte, même en hauteur, ne compte pas dans la surface taxable.
- Un espace de type véranda, dès lors qu’il est clos et couvert, rejoint la surface de plancher imposable.
La différence entre surface habitable et surface taxable s’impose rapidement. L’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation précise que la surface habitable exclut systématiquement terrasses, balcons, loggias, ainsi que toute partie dotée d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre. Quant à la surface de plancher, elle additionne toutes les surfaces closes et couvertes, à partir du nu intérieur des façades, en déduisant murs extérieurs et vides.
Ne négligez pas non plus les dépendances : garages, abris de jardin, locaux techniques peuvent rejoindre la surface taxable s’ils remplissent les conditions de fermeture et de couverture. Il devient alors indispensable de s’appuyer sur la configuration réelle : hauteur sous plafond, cloisons, caractère clos de chaque espace. Une véranda isolée et chauffée, par exemple, sera parfois intégrée à la surface habitable, tandis qu’une terrasse simplement couverte restera hors champ.
Surface habitable, taxable, pondérée : quelles différences pour votre terrasse ?
La question du calcul revient régulièrement : surface habitable, surface taxable, surface pondérée, quelle formule s’applique à la terrasse ? Ces trois notions, bien distinctes, servent chacune une logique propre.
La surface habitable, telle que définie par l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation, se limite aux pièces à vivre : salons, chambres… Sont systématiquement écartées terrasses, balcons, loggias, vérandas, dépendances, garages et toute surface dont la hauteur sous plafond passe sous la barre des 1,80 mètre. Impossible donc d’intégrer une terrasse, même luxueusement aménagée, dans ce calcul officiel.
La surface taxable relève de l’article R. 331-7 du code de l’urbanisme. Elle additionne toutes les surfaces closes et couvertes, plafond supérieur à 1,80 mètre, en déduisant les murs, vides et trémies. Une extension close (type véranda) s’ajoute à la base de la taxe d’aménagement. En revanche, une pergola ouverte ou une terrasse non fermée reste à l’écart.
La surface pondérée intervient lors du calcul de la valeur locative cadastrale, notamment pour la fiscalité foncière. Elle part de la surface réelle et applique des coefficients pour distinguer chaque espace selon son usage et son confort. Une terrasse close et couverte sera ainsi pondérée différemment d’un salon ou d’un garage, selon des grilles précises. Même logique pour une véranda isolée et chauffée, qui pourra, dans certains cas, rejoindre la surface habitable.
Quels documents et règles utiliser pour bien calculer la surface imposable ?
Le calcul de la surface imposable ne se fait pas au jugé. Avant toute déclaration, reportez-vous à l’article R. 331-7 du code de l’urbanisme pour la surface taxable et à l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation pour la surface habitable. Ces deux textes encadrent les règles à suivre, la moindre approximation peut coûter cher.
Pour s’y retrouver, le premier outil à consulter reste le plan détaillé du bien. Qu’il vienne de l’architecte ou du maître d’œuvre, ce plan précise chaque espace, chaque niveau, chaque particularité. La surface de plancher se mesure au nu intérieur des façades, en excluant murs extérieurs, vides, trémies et toute zone sous plafond de moins de 1,80 mètre. Une terrasse ouverte, sans fermeture latérale, ne sera pas retenue dans la surface taxable. À l’inverse, une véranda ou un abri clos et couvert viendra s’ajouter.
Pour bien comprendre les obligations, voici les principales démarches à connaître :
- Déclaration fiscale : elle s’impose à l’achèvement des travaux, lors d’une acquisition ou d’un changement d’affectation.
- Déclaration préalable : à déposer si la création de surface dépasse 5 m² mais reste sous 20 m² (ou sous 40 m² en zone urbaine disposant d’un PLU).
- Formulaire de déclaration des éléments imposables : il doit être transmis à l’administration fiscale et détaille la nature et l’usage de chaque surface.
Urbanisme et administration fiscale confrontent ensuite ces éléments. Il faut donc vérifier que tout concorde : plans, surfaces indiquées, usage effectif. La surface prise en compte pour la taxe ne doit jamais dépasser la surface de plancher réelle. Quant à l’emprise au sol, elle concerne l’urbanisme mais n’intervient pas dans le calcul de l’imposition directe.
L’impact fiscal du choix de la surface déclarée : ce que vous devez savoir
Déclarer la surface d’une terrasse close et couverte, avec un plafond de plus de 1,80 mètre, influe directement sur la taxe foncière ou la taxe d’aménagement. Tout part de la valeur locative cadastrale, établie à partir de la surface pondérée. Celle-ci prend en compte la surface réelle, mais aussi une série de coefficients et de correctifs qui reflètent le confort, la situation ou la nature des espaces concernés.
Certains équipements, eau courante, chauffage, sanitaires, ajoutent des mètres carrés fictifs à la surface pondérée, gonflant la base d’imposition. Les collectivités locales fixent leur taux, selon la commune et la catégorie du bien. Transformer une terrasse en véranda ou en extension close modifie la catégorie de surface taxable et, par ricochet, la fiscalité du logement.
Voici les principaux éléments qui viennent influencer ce calcul :
- Éléments de confort : la présence d’électricité, de gaz, d’ascenseur, d’une salle d’eau supplémentaire, entraîne un ajout de surface équivalente dans le calcul.
- Coefficient de pondération : dépendances, annexes, pièces secondaires ne sont pas prises à 100 % ; leur coefficient change selon leur usage réel.
- Correctif d’ensemble : l’état de l’immeuble, l’étage, la présence ou l’absence d’ascenseur, l’orientation, tout cela joue sur l’évaluation finale.
Déclarer une terrasse close et couverte, c’est donc accepter que la valeur locative cadastrale augmente, et avec elle, le montant des taxes à régler chaque année. Précision et rigueur dans les déclarations sont la seule garantie d’une fiscalité qui colle à la réalité du bien. Un simple oubli ou une confusion peut transformer une terrasse en poste de dépense inattendu, mieux vaut mesurer avant de signer.
